Lo primero que os advierto es que es un tocho en toda regla y aún así me dejaré cosas pendientes fijo. Si os interesa, podéis seguir leyendo.
No me había planteado en mi vida adquirir una vivienda mediante subasta, pero buscando en portales de internet y después de lidiar bastante con particulares e inmobiliarias, llegué a un anuncio que anunciaba directamente la subasta de una vivienda a través de los canales oficiales. Como he tenido que lidiar con todo el proceso, voy a intentar explicar cómo serían los pasos básicos para participar en una subasta.
Es un tema algo complicado, pero lo primero que hay que hacer es familiarizarse con el portal de subastas. Ve siempre al oficial, que es donde la información es fiable.
https://subastas.boe.es/
Puedes crear un usuario o entrar con certificado. Necesitarás estar logeado para acceder a información de lo que quieras comprar. Normalmente el procedimiento es el siguiente:
Buscas dentro del portal lo que te interese. No esperéis una web como la de idealista, con su mapa y todo. Os va a tocar buscar, filtrar y con suerte y sangre de unicornio encontraréis algo que merezca la pena.
Creas un depósito que sirve para empezar a pujar. Este depósito suele ser de aproximadamente un 5% del valor de lo que quieras comprar. Esto te da acceso a la subasta y se hace sólo desde ciertos bancos. Yo por ejemplo me tuve que abrir una cuenta en BBVA porque a través de ING no se podía. Os recomiendo que este depósito se formalice con varios días de antelación. Es muy importante saber que, en caso de no ganar (o no pujar) en la subasta, este dinero vuelve íntegro a tu cuenta pasados unos días del cierre de la subasta.
Una vez hecho el depósito, pujas por la cosa/casa/coche que quieras pillar. Hay un importe mínimo y unos tramos para pujar. El mínimo de la puja está entre el 50% y el 70% del valor de subasta y los tramos dependen del valor total. No vas a poder subir un euro de la puja anterior, sino que normalmente subes cientos de euros o incluso puede llegar a un par de miles. Todos estos datos vienen dentro de la información de cada subasta
Cuando termina el plazo de la subasta, te dirán si has ganado o no. Si no has ganado, te devolverán la pasta del depósito en unos días y listo. Si has ganado, debes consignar el precio que hayas pujado (restándole lo que haya de depósito) y acudirás al juzgado (mejor con procurador y abogado) para realizar las gestiones necesarias. Te citarán para la firma y listo.
No sé cómo se hace con el tema de hipoteca, la verdad. El precio que yo conseguí me dio para pagar con ahorros (era muy barato), pero imagino que esto mismo en el banco te lo explicarán. Tendrás que contarles la historia y presentar los papeles de la subasta.
A partir de ahí, lo mismo que con cualquier otro inmueble. Tienes que liquidar el ITP, el AJD y con eso ya listo ir al registro de la propiedad para ponerlo a tu nombre. MUY IMPORTANTE: revisa que el piso NO tenga cargas previas a la que se está ejecutando porque esas seguirán vigentes. Ejemplo, el otro día estuve mirando un piso en Valencia que se vendía extrañamente barato. Se ejecutaba al dueño por un millón de euros y estaban vendiendo el piso para pagar parte de esa deuda (con el estado) PERO esa casa tenía una hipoteca anterior de más de 100.000 pavos que seguía activa, y esa hipoteca te la comes. Normalmente esto no es un problema porque se tiene en cuenta al poner el valor de puja, pero hay que tener mucho cuidado. Esta información puede que venga en la información propia de la subasta, pero no está de más pedir una nota simple al registro de la propiedad (online 10€ / presencial 1€ en un par de días) para comprobar estos datos. Las cargas POSTERIORES a la que se esté ejecutando en el juzgado se eliminan cuando tú la compres.
Hay más temas y figuras en todo el proceso, pero esta es la parte más básica. Yo no me leía este tochaco ni con vuestros hogos.
EDIT: A raíz de lo que ha ido saliendo en el hilo, edito para añadir información que es necesaria para entender este hilo en contexto.
SIEMPRE se debe comprobar muy bien por lo que está pujando. Nadie regala nada, y los chollos es muy raro que aparezcan. Si no comprendéis hasta qué nivel os estáis involucrando, haced el favor de acudir a un profesional que os guíe en el proceso. Yo cogí a una abogada (en Valencia, referencia por privado) que me ha ayudado mucho y con la que estuve evaluando.
Agrego que este NO ES UN CAMINO SENCILLO. Puede parecer evidente, pero hay numerosas complicaciones. Lo más importante y obvio es que después de pujar, podemos descubrir que la propiedad tiene cargas anteriores de las cuales el comprador debe hacerse cargo. Por favor, tengan mucho cuidado con esto y asegúrense siempre de informarse correctamente. Puede haber ocupantes ilegales o incluso alguien con derecho a permanecer en la propiedad debido a un usufructo.
Este proceso puede llevar meses. Por ejemplo, yo estuve atrapado durante un año y gracias a que no había ocupantes ilegales, pero si ocurre, la situación puede prolongarse incluso por un par de años más.
Las subastas han experimentado cambios significativos y ahora son un poco más sencillas que antes, pero eso también significa que hay menos oportunidades de encontrar verdaderas gangas. Cuando encuentren algo sospechoso, busquen información y consulten a alguien que esté bien informado (gestor, abogado, etc.). Si deciden seguir este camino a pesar de los riesgos, les deseo mucha suerte.
EDITO con un buen comentario de otro compañero mas puesto en el tema que yo:
Crispistol La realidad es mucho más compleja de lo que indica el OP, en general, después de una subasta hay muchísimos tramites a seguir hasta que la finca es efectivamente tuya.
Respecto a los tramos de pujas, no siempre hay tramos, dependerá de cada señalamiento, eso se tiene que mirar en la convocatoria del BOE.
Una finca en subasta pública no se puede hipotecar, porque básicamente no puedes añadir una carga a algo que no es tuyo y no lo será hasta meses o años después.
Una vez celebrada la subasta (aquí hay muchas variables que no explicaré, pero básicamente hay que cumplir con los criterios de adjudicación del art. 670 de la LEC y ss, así como de las y de las circulares de la DGRN ), como decía, un vez celebrada la subasta y en el supuesto de ser los mejores postores ( si no se puja por el 70% del valor de salida o más) se suceden una serie de plazos para que el ejecutado presente postores, etc. Supongamos que finalmente somos los "ganadores". En ese caso, el juzgado aprobaría el remate, y se deberá gestionar la obtención del Decreto de adjudicación ( esto puede alargarse meses o años dependiendo del juzgado), después se debería obtener testimonio del decreto de adjudicación, que básicamente es una certificación que emite el mismo juzgado "dando fe" de lo que ha sucedido en este procedimiento y acreditando que tenemos el Decreto de adjudicación.
Esta es la primera batalla, la siguiente guerra es la de ir al Registro de la Propiedad e inscribir nuestra titularidad y cancelar las cargas del procedimiento de ejecución ( si hay posteriores, te las comes). Aquí viene otra guerra, porqué como el señor Registrador, encuentre algún fallo en el Testimonio emitido por el juzgado y califique negativamente nos tocará recurrir su decisión o en el peor de los casos acudir de nuevo al juzgado para que subsanen el Decreto de Adjudicación , esto supone muchos meses más.
Os parece poco? Pues aquí no se acaba, en la mayoría de casos las fincas están ocupadas, por los anteriores propietarios o por okupas, eso supone que debéis tramitar un procedimiento de desahucio en paralelo a todo lo anterior, esto se puede iniciar desde el Decreto de Adjudicación (el Decreto es en realidad el título) y ya sabéis como funciona...
Conclusión, esto es un tema difícil, si no tenéis conocimientos h os sobra la pasta no es recomendable, es como meterse el bolsa sin tener nociones.
Otra opción parecida que puje el demandado y comprar mediante la cesión del remate, en ese caso entráis una vez celebrada la subasta, pero todo lo posterior es lo mismo. Lo que se gana es tiempo sin soltar dinero.
